了解总占用成本

在签订商业租约时，有许多因素会影响您的总成本. 随着时间的推移，了解入住的总成本对于预算和制定准确的财务预测都很重要, 也可以用来谈判.

最近，我们的办公室经纪集团 Matt Gregory, Andy Dutcher and Philip Bird worked with 约瑟夫集团 为了获得一个新的办公场所. 约瑟夫集团(Joseph Group)的规模已经超过了目前约5人的规模,500平方英尺，并寻求一个可以满足其当前需求的空间, 但也会促进该组织预期的未来增长. However, 这是有警告的, 约瑟夫集团不想租更多的空间，而不是立即可以使用. Knowing this, 办公室经纪集团能够协商一个拆除时间表或分级租金时间表，使其能够在租赁期间逐步增加其空间和租金, 确保它没有为尚未使用的空间买单.

The ability to negotiate creative terms such as this takedown schedule is the result of an understanding of the components of a commercial office lease and the impact those terms have on the 总占用成本; therefore, 我们认为我们应该仔细研究一下租约中可能影响租客成本的一些因素.

租金如何计算?

使用楼宇业主及管理人员协会制定的计算平方英尺的标准, 以下组件用于计算租户的基本租金.

可用平方英尺(USF)

可用的平方英尺是一个组织将占用的实际私人或安全空间.

负载因子或公共面积因子

负荷系数或公共面积系数是衡量建筑物内共享空间的指标. 这是通过首先确定公共面积的总平方英尺，然后确定公共面积占总平方英尺的百分比来计算的. 然后按比例分配给租户.

当您将USF与负载因子结合起来时，您就得到了可出租的总平方英尺. 然后将其乘以租金率，确定基本租金.

了解租赁类型

租赁有多种类型，每种类型的结构都不同. 了解租赁类型是了解总体成本的基础.

净租赁(三重净租赁)

A net lease, 也被称为三净租赁(NNN)，最常用于办公室租赁，其结构是租户支付基本租金，但也负责按比例分担运营费用. 就总占用成本而言，什么是重要的考虑因素, 承租人是否要对这些费用的相关风险负责因为占用总是涉及某种形式的可变费用. 例如，除雪. 如果有一年降雪量高于平均水平，那就意味着支出高于平均水平, 这笔费用将转嫁给租户. However, 如果运营费用低于预期, 这笔钱被退还给了房客. 由于租户负责运营费用, 房东更有可能调整租金以与市场保持一致，这通常导致每平方英尺的价格低于总租赁价格.

总租赁(全套服务)

在总租赁或全方位服务租赁中，所有运营费用都包含在租金中. 在这种情况下，风险由房东承担，这将带来更高的租金.

修改后的总 Lease

修改后的总租赁意味着租客和房东协商各自负责的运营费用和费率.

租赁比例

最常用于零售业，租金率是根据房地销售额的百分比计算的. 通常，这包括最低租金条款.

额外租金，NNN & 公共区域维修(CAM)

审查租赁条款时, 你可能会遇到这些短语中的任何一个, 所有这些都暗指运营费用，但不一定可以互换. 公共区域维护或CAM费用, 通常不是包罗万象的，是NNN租赁的一个组成部分，还有保险和税收. CAM收费可能包括也可能不包括水电费或额外费用，如清洁服务. 如果您的租约包含CAM费用或任何这些条款，请确保您了解所包含的内容. Additionally, 重要的是要注意与公共面积因子的区别, 哪个是用来确定基本租金的方程的一个分量. 公共区域维修费是与维护内部和外部公共空间以及建筑机械系统和其他资本项目相关的费用.

租金升级

租约通常包括租金上涨条款. 这对保护房东免受市场波动的影响是必要的. 然而，在您的商业租赁中，有多种方式可以将升级因素考虑在内.

固定的增加

固定增长是每年预定的增量变化. 它明确地说明了租金每年将增加多少.

固定百分比增长

固定百分比增长是指租金每年以一个固定的百分比增长. 例如，在每平方英尺10美元的基础租金上增加3%，将增加到10美元.第二年涨到30美元，涨到10美元.第二年61岁，依此类推.

把增加

以通货膨胀为基础的增长是基于消费者价格指数，本质上说租金将根据市场的增长以特定的百分比增长. 对于这种类型的增长, 建议建立“分割”，为增长设定上限或下限.

比例租金

按百分比增加租金在零售租赁中最为常见. 这种类型的租金上涨条款规定了一个基本租金，然后加上一定比例的销售额.

其他的考虑

重要的是要记住，在成本方面总是存在未知因素, 以及谈判条款的机会. 租户改善成本等项目, 减免租金等优惠, 对管理费和其他开支设定上限, 甚至租赁和购买的税收优惠, 这些都会影响你的总占用成本. 重要的是要有一个熟悉你的财产类型的细微差别的代表，以便谈判对你的组织最有利的条款.